离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


　　离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
　　贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
　　故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
　　目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
　　考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
　　对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。


作者：商家泉 律师
单位：高博隆华律师事务所
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E-Mail:shangjiaquan@globe-law.com


江苏省无锡市人民政府


无锡市人民政府令（ 第132号 ）



《无锡市个人信用信息征集管理办法》已经 2012 年 11 月14日市人民政府第8次常务会议审议通过，现予公布，自2013年2月1日起施行。


市 长

2012年12月3日





无锡市个人信用信息征集管理办法


第一章 总 则
第一条 为了加强个人信用信息征集和应用管理，保护个人信用信息的安全，维护国家利益、社会公共利益和被征信人的合法权益，依据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内个人信用信息征集和相关管理活动适用本办法。
第三条 本办法所称个人信用信息，是指自然人在社会与经济活动中形成的能够反映个人信用状况的信息。
本办法所称个人信用信息征集，是指归集、加工、使用和更正个人信用信息等活动。
第四条 个人信用信息征集遵循客观、公正、准确和谁提供谁负责的原则，依法维护个人的合法权益、保护个人隐私。
第五条 市经济和信息化委员会是本市信用管理部门，负责全市个人信用信息征集工作的指导、协调和监督管理。
有关部门应当按照各自职责，协同做好个人信用信息征集管理工作。
第六条 市人民政府设立的公共信用信息中心（以下简称市信用中心）负责本市个人信用基础数据管理系统的建设、维护和管理，并按照本办法规定进行个人信用信息的征集。
第七条 依法设立的个人信用信息征信机构（以下简称征信机构）应当通过合法的途径征集个人信用信息。
第八条 市个人信用基础数据管理系统（以下简称个人信用数据系统）是全市个人信用信息归集、整理、储存、使用并实现共享服务的核心平台，是政府综合管理个人信用信息、提升公共服务水平的主要载体。
征信机构个人信用数据系统是本机构管理个人信用信息的重要载体。

第二章 归集与加工
第九条 个人信用信息包括下列内容：
（一）个人基本信息：姓名、性别、出生日期、身份证号、户籍所在地住址、居所、工作单位、学历等身份识别信息与职业信息；
（二）个人信贷信用信息：经行业主管部门或者行业协会披露的，个人与金融机构、住房公积金管理中心在贷款、贷记卡、担保等活动中形成的信息；
（三）个人商业信用信息：个人与商业机构、公用事业单位发生商品交易和服务关系形成的个人赊购、缴费等信息；
（四）个人社会公共信用信息：行政机关、司法机关、行使公共管理职能的组织在行使职权过程中形成的个人信息；
（五）法律、法规规定的其他与个人信用有关的信息。
第十条 禁止归集下列个人信息，但本人自愿提供的除外：
（一）民族、种族、宗教信仰、政治信仰；
（二）身体形态、基因、血型、疾病和病史等可能影响被征信人正常生活的信息；

（三）其他与个人信用无关或者法律、法规禁止归集的个人信息。
第十一条 市信用中心应当及时归集行政机关、司法机关、行使公共管理职能的组织、公用事业单位、行业组织（以下统称信息提供单位）履行职务所形成的个人信用信息，并可以通过约定方式归集金融机构在金融活动中掌握的个人信用信息。

信息提供单位在个人信用信息生成之后，应当及时、准确、完整地向市信用中心提供。
第十二条 信息提供单位提供个人信息的具体范围、时间、方式和格式等由信用管理部门根据有关规定，会同信息提供单位另行确定。
第十三条 征信机构可以通过下列方式归集个人信用信息：
（一）以约定方式从市信用中心归集；
（二）以约定方式向被征信人归集；
（三）从媒体公开报道的信息中归集。
禁止以欺骗、盗窃、胁迫、利用计算机网络侵入等不正当手段归集个人信用信息。
第十四条 市信用中心不得对归集的个人信用信息进行加工，不得进行个人信用状况评级或者作出主观性评价。
第十五条 征信机构应当根据个人信用信息加工制作个人信用报告或者个人信用评估报告。
征信机构制作的个人信用评估报告应当以评估指标体系和标准为依据，保证评估结果的公正。


第三章 储存与管理
第十六条 个人信用信息应当及时、准确地录入个人信用数据系统储存、管理，不得虚构或者篡改。
第十七条 信息提供单位应当对其提供的个人信用信息真实性负责；市信用中心和征信机构对其归集的个人信用信息真实性负责。
第十八条 除犯罪记录以外，其他与个人信用有关的行业惩戒、行政处罚、行政处分等不良信用信息，储存期限为自不良信用行为终止之日起7年。法律、法规另有规定的，从其规定。
第十九条 市信用中心和征信机构应当建立严格的管理制度，采取必要的技术措施，保证个人信用信息的保密与安全。

第四章 使用与更正
第二十条 下列单位和个人（以下简称用户）可以按照以下规定查询个人信用信息：
（一）经被征信人授权查询的单位或者个人，可以持书面授权书、单位机构代码证或者个人身份有效证件，在授权范围内查询被征信人的信用信息；
（二）依法履行职务的司法机关、行政机关，可以持机关证明无偿查询相关个人信用信息。
被征信人可以持本人身份有效证件查询本人信用信息。
第二十一条 用户获取的个人信用信息不得披露或者提供给其他任何单位和个人，不得利用个人信用信息牟利。
第二十二条 市信用中心和征信机构不得向被征信人和用户以外的单位或者个人提供个人信用信息查询，法律、法规另有规定的，从其规定。
第二十三条 市信用中心提供的个人信用信息应当保持内容的原始性和完整性；征信机构出具的个人信用报告或者个人信用评估报告应当客观、公正。
第二十四条 个人信用信息是用户判断被征信人信用状况的参考依据。
第二十五条 被征信人或者用户认为个人信用信息有错误的，可以向归集该个人信用信息的市信用中心和征信机构书面提出异议申请，要求予以更正，并就异议内容提供相关证据。
第二十六条 市信用中心和征信机构应当自受理异议申请之日起20日内，按照下列规定处理：
（一）异议信息经核实确有必要更正的，应当予以更正，并书面告知异议申请人和被征信人；
（二）异议信息经核实无须更正的，可以对异议信息不作修改，但应当书面告知异议申请人；
（三）异议信息无法核实的，应当从个人信用数据系统中删除、记录删除原因，并书面告知异议申请人。
第二十七条 异议申请人逾期未收到答复，或者经答复仍认为有错误的，可以申请信用管理部门对异议信息作出处理。
信用管理部门应当自收到申请之日起 30 日内作出处理决定，并书面答复异议申请人。
第二十八条 异议信息无法核实的不得披露；异议信息处理期限内，该信息暂不披露和使用。


第五章 法律责任
第二十九条 行政机关、行使公共管理职能的组织及其工作人员，违反本办法规定，有下列行为之一的，由其所在单位或者上级机关予以通报，并视情节轻重对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告、记过、记大过的处分：
（一）未按照规定提供个人信用信息或者提供虚假信息的；
（二）擅自对个人信用状况评级或者作出主观性评价的；
（三）未按照规定提供查询服务的；
（四）利用个人信用信息牟利的；
（五）未按照规定处理异议信息的；
（六）其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。
第三十条 征信机构违反本办法规定，有下列行为之一的，由信用管理部门责令改正，给予警告，并可以处 5000 元以上 2万元以下罚款；造成损害的，依法承担民事责任：
（一）违反第十条规定，归集禁止归集的个人信息的；
（二）未按照第十五条规定加工制作个人信用报告、个人信用评估报告的；
（三）违反第十六条规定，虚构、篡改个人信用信息的；
（四）未按照第二十六条规定处理异议信息造成损失的。
第三十一条 征信机构违反本办法第十三条第二款规定，以其他不正当手段归集个人信用信息，或者违反第二十二条规定，向被征信人和用户以外的单位或者个人提供个人信用信息查询的，由信用管理部门责令改正，并可以处5000元以上3万元以下罚款；造成损害的，依法承担民事责任。
第三十二条 征信机构违反本办法第十六条规定，未及时、准确录入个人信用信息，或者未按照第二十条规定向用户提供查询服务的，由信用管理部门责令改正，给予警告，并可以处1000元以上1万元以下罚款。
第三十三条 违反本办法其他规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十四条 本办法自2013年2月1日起施行。