云南省昆明市人大常委会


昆明市城市房地产交易管理条例
昆明市人民代表大会常务委员会


（1999年9月23日昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 1999年11月26日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）

第一章 总则
第一条 为加强我市城市房地产交易管理，规范房地产交易行为，维护房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于昆明市城市规划区内房地产的转让、抵押、租赁和中介服务活动。
第三条 昆明市房产行政主管部门和土地行政主管部门，各司其职，密切配合，负责全市城市房地产交易管理工作。
县（含县级市，下同）房产行政主管部门、土地行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。
建设、规划、工商、物价、税务、公安等行政管理部门按照各自职责，协助做好房地产交易活动中的有关管理和服务工作。
第四条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第五条 房地产权利人应当遵守房地产交易的法律、法规，依法纳税和办理有关手续。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第二章 房地产转让
第六条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、互换（交换）、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第七条 以出让方式取得土地使用权的，其土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权在出让年限内可以转让。
土地使用权转让时，其土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为土地使用权出让年限减去已使用年限后的剩余年限。
第九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，报该幅土地所在地的有批准权的县级以上人民政府审查批准，并按国家规定办理有关手续和交纳有关费用后，方可转让。
第十条 下列房地产不得转让：
（一）无合法房屋所有权和土地使用权手续的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利期间的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；
（七）房地产权属有争议的；
（八）法律、法规规定不得转让的其他情形。
第十一条 下列行为视同为房地产转让：
（一）以房地产权作价出资、入股与他人成立新的法人企业的；
（二）一方依法提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以房屋产权分成的；
（三）收购或者兼并企业时，房地产转移给新的权利人的；
（四）以房地产作价清偿债务的；
（五）企业之间或者其他组织之间进行的房地产转移行为。
第十二条 下列行为不属于房地产转让：
（一）共有人之间对共有房地产进行分割的；
（二）国家机关、由财政拨款的事业单位不改变原土地使用用途，与其下属机构之间进行房地产行政调拨的；
（三）依法继承的房地产。
第十三条 在同一房地产权出售时，当事人在同等条件下按下列顺序依次享有优先购买权：
（一）房地产共有人；
（二）房地产抵押权人；
（三）房地产承租人；
（四）其他依法享有优先购买权人。
第十四条 房地产转让时，当事人应当依法订立书面合同，使用统一的合同示范文本，并自合同签订之日起30日内到房地产所在地的市、县房产管理部门及土地管理部门办理房产转让合同登记备案和土地使用权转让审批手续。
第十五条 房地产转让的成交价格明显低于市场价的，由房产管理部门、土地管理部门委托具备合法资质的房产、土地评估机构对该房地产依法进行价格评估，并按评估价计征有关税费。
第十六条 房地产开发企业申办商品房预售许可证，应当向项目所在地的市、县房产管理部门提交下列文件及材料：
（一）营业执照和资质等级证书；
（二）土地使用权证书和建设工程规划许可证；
（三）工程施工合同及工程施工图；
（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；
（五）商品房预售方案。
第十七条 市、县房产管理部门应当在接到商品房预售申请书之日起10个工作日内作出答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证并向社会公告；不同意预售的，应当依法说明理由。
第十八条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，并按国家规定到商品房所在地的市、县土地管理部门备案。
第十九条 房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，按住宅质量保证书的约定承担保修责任，并负责办理房屋所有权证和土地使用证。

第三章 房地产抵押
第二十条 房地产抵押，应当凭合法的房屋所有权证、土地使用证分别办理，抵押人和抵押权人应当依法签订规范的书面抵押合同，并自合同签订之日起30日内，到抵押房屋或者土地所在地的市、县房产管理部门和土地管理部门办理登记手续。
第二十一条 办理抵押登记须提交下列材料：
（一）抵押人和抵押权人有效的身份证明或者法人资格证明；
（二）抵押合同原件；
（三）抵押房地产的合法权属证明材料；
（四）可以证明抵押房地产价值的有效资料；
（五）以与他人共有的房屋所有权、土地使用权抵押的，须出具共有人同意抵押的书面文件。
第二十二条 办理抵押登记后，抵押人应持房屋所有权证、土地使用证到房产管理部门、土地管理部门办理他项权利证明书。
第二十三条 下列房地产不得抵押：
（一）已办理土地使用权抵押登记，在抵押期间的房产；
（二）已办理房产所有权抵押登记，在抵押期间的土地；
（三）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第二十四条 在抵押期间抵押权发生变更或抵押关系终止时，抵押当事人应当自变更或者终止之日起30日内，到原登记机关办理抵押权变更或者注销登记。

第四章 房地产租赁
第二十五条 房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权的，必须按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，土地使用权方可出租。
第二十七条 以划拨方式取得的土地使用权及其房屋所有权出租时，必须按规定办理土地批租手续，领取《土地他项权利证明书》后，方可出租。
第二十八条 出租房屋时，应按规定办理《房屋租赁证》、《房屋出租治安许可证》后，方可出租。
第二十九条 《房屋租赁证》由市、县房产管理部门负责审核办理；《土地他项权利证明书》由市、县土地管理部门负责审核办理；《房屋出租治安许可证》由房屋所在地的公安机关负责审核办理。
房产管理部门、土地管理部门应当在接到当事人申请之日起10个工作日内作出答复。同意发证的，应当核发《房屋租赁证》、《土地他项权利证明书》；不同意发证的，应当依法说明理由。
第三十条 有下列情形之一的，不予发放《房屋租赁证》和《土地他项权利证明书》：
（一）房地产权属有争议的；
（二）共有房地产未取得其他共有人书面同意的；
（三）违法用地或违章建筑；
（四）不符合房屋安全标准的；
（五）房地产权已设定抵押而未经抵押权人书面同意的；
（六）法律、法规禁止出租的。
第三十一条 房地产权利人出租房地产权时，应依法与承租人订立书面合同，并自合同签订之日起，30日内，携带下列材料到房地产所在地的市、县房产管理部门、土地管理部门办理登记备案手续。
（一）《房屋租赁证》；
（二）《土地使用证》或者《土地他项权利证明书》；
（三）房地产租赁合同；
（四）承租人的有效身份证明。
第三十二条 房地产租赁合同履行期间，其房地产权属发生转移，在同等条件下承租人有优先购买权。受让人与承租人不属同一人时，受让人应当继续履行原租赁合同。
第三十三条 房地产承租人在租赁期内，经房地产权利人书面同意，房地产承租人可以将承租房地产的部分或全部转租给他人，并按规定订立转租合同和办理登记备案手续。
房地产承租人有权拒付出租人提出的合同约定之外的费用。承租人因自己的原因不使用其房地产时，仍应当交付租金和承担合同义务。

第五章 中介服务
第三十四条 中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三十五条 设立房地产中介服务机构应当经市、县房产管理部门、土地管理部门进行审查，符合资质条件的，按规定发给相应的资格证书。
第三十六条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有规范的名称、组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的资金和相应的专业技术人员。
设立房地产中介服务机构应当持资质证书到工商行政管理部门注册登记，领取营业执照后，方可营业。
第三十七条 从事房地产中介服务的专业人员，应当按照国家有关规定取得与其专业相应的资格证书，到市、县房产管理部门、土地管理部门登记备案，方可从事本专业的中介服务活动。
第三十八条 承办房地产中介服务业务应当订立规范的书面合同，并到市、县房产管理部门、土地管理部门登记备案。
第三十九条 房地产中介服务机构及房地产中介服务人员在房地产中介服务活动中应当公正合理、诚实守信，不得有下列行为：
（一）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（二）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取不正当的利益；
（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（四）法律、法规禁止的其他行为。
第四十条 市、县房产管理部门、土地管理部门每年定期对所管辖的房地产中介服务机构及房地产中介服务人员进行审验，并公布审验合格的机构和人员名单。
第四十一条 在房地产交易中，涉及到土地使用权处置的，必须进行地价评估，并按规定的审批权限，报土地管理部门确认。
土地使用权价格的评估，只能由国家和省确认的具有评估资质证书的地价评估机构进行。没有土地价格评估资格的机构，出具的土地价格评估报告一律无效。

第六章 其他规定
第四十二条 个人根据国家和省、市人民政府有关城镇住房制度改革的规定，按照成本价购买的公有住房或者按照国家指导价购买的经济适用住房（包括安居工程住房和集资、合作建房），并已取得完全产权的，允许上市交易。
第四十三条 已购公有住房和经济适用住房首次上市出售，当事人应当向市、县房产管理部门提出申请。房产管理部门自收到已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市出售申请之日起10个工作日内，作出是否准予其上市出售的书面意见。
经审核准予出售的住房，应进入统一的房地产交易所挂牌上市，公开出售；交易完成后，买卖当事人应当按规定到有关部门交纳税费和办理房屋所有权和土地使用权登记。
第四十四条 已购公有住房和经济适用住房抵押、出租时，应当按本条例规定办理房产抵押登记、租赁登记备案和有关手续。
第四十五条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法。由昆明市人民政府另行制定。

第七章 法律责任
第四十六条 违反本条例第十条（一）、（二）、（三）、（四）、（八）项规定转让房地产的，转让行为无效。由市、县房产管理部门、土地管理部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以转让价款2％的罚款。
第四十七条 未办理商品房预售许可证擅自预售商品房的，由市、县房产管理部门责令限期补办许可证或者退还预购人购房款。逾期不改正又不停止预售的，责令停止预售，处以已收取预售房款总额1％的罚款。
第四十八条 未办理《房屋租赁证》擅自出租房屋的，由市、县房产管理部门责令限期补办；逾期不办的，责令停止租赁行为，没收违法所得，并处违法所得两倍以下的罚款。
违反本条例第二十六条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，而出租土地使用权的，由市、县土地管理部门责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得50％以下的罚款。
以划拨方式取得土地使用权的单位、个人。未经市、县人民政府批准，擅自转让、抵押、租赁房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并处违法所得50％以下的罚款。
第四十九条 违反本条例，有下列行为之一的，由市、县房产管理部门、土地管理部门对责任者给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）伪造、涂改《商品房预售许可证》或《房屋租赁证》、《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》的，没收其证书，有违法所得的，没收其违法所得；情节严重的，处以1000元以上20000元以下的罚款；
（二）未按期办理房地产转让审批或合同登记备案的，责令限期补办。逾期不补办的，按转让价款的1％处以罚款；
（三）未按期办理房地产抵押合同登记、抵押权变更或注销登记的，责令限期补办，逾期不补办的，按抵押房地产价值的1％处以罚款；
（四）未按期办理房地产租赁合同登记备案的，责令限期补办，逾期不补办的，处以2000元以上5000元以下的罚款，或者吊销其《房屋租赁证》、《土地他项权利证明书》；
（五）未办理房地产中介服务合同登记备案的，责令限期补办，逾期不补办的，处以2000元以上5000元以下的罚款。
第五十条 违反本条例第三十九条规定之一，或者未取得房地产中介服务资格、经审验不合格擅自从事房地产中介服务业务的，由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期改正。有违法所得的，没收违法所得。逾期不改正的，对责任人处以1000元以上3000元以下罚款，对
责任单位处以10000元以上30000元以下罚款。
在房地产中介服务活动中，给当事人造成经济损失的，由中介服务机构及责任人承担赔偿责任。
第五十一条 以出让方式取得土地使用权的单位、个人转让房地产时未按规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地管理部门责令限期办理。
第五十二条 对个人罚款超过2000元、对单位罚款超过30000元、吊销《商品房预售许可证》及《房屋租赁证》、《土地他项权利证明书》的，市、县房产管理部门、土地管理部门在作出行政处罚决定前，应当告知当事人有要求举行听证的权利。
第五十三条 违反本条例规定的行为，属其他有关行政管理部门处罚范围的，由相应部门依法处理。
第五十四条 房产管理部门、土地管理部门工作人员在房地产交易管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分。给当事人造成经济损失的，依法赔偿。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
房产管理部门、土地管理部门超出规定的工作时限，未办理当事人登记备案、办证等有关手续的，追究责任人的行政责任。
第五十五条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期未申请复议也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附则
第五十六条 涉外房地产交易、军队与地方之间的房地产交易，适用本条例。法律、法规另有规定的，从其规定。
第五十七条 本条例自公布之日起施行。


（1999年11月26日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）


云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议，审议了《昆明市城市房地产交易管理条例》，同意省人大财政经济委员会的审议结果报告，决定批准这个条例，由昆明市人民代表大会常务委员会公布施行。



1999年11月26日
对《物权法》第一百八十八条的思考——兼答刘保玉教授问题

吴亚楠


一、问题的提出

　　《担保法》对动产抵押和不动产抵押登记作了一体的规定，《物权法》对此做了修改，《物权法》第一百八十七条规定，一百八十条第一款规定的建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标等方式取得的荒地等土地承包经营权以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本法第一百八十八条规定，对于一百八十条第一款规定的第四项、第六项或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。明显看出，《物权法》对于不动产抵押采登记生效主义原则，对于动产抵押采登记对抗主义。
　　鉴于物权的绝对权性质，其排他性和支配性是债权不能比拟的。所以，各国规定了物权变动的公示公信原则，债权因其相对性，只在双方当事人之间发生效力，故无需公示。公示原则在于让人知，其目侧重于阻止第三人取得已经公示的权利，以保护物权合同当事人；同时，可以保护善意第三人取得未经公示的权利，以保障交易安全。公信原则在于让人信，重点在于保护交易中善意第三人的权益。善意第三人可以充分的相信公示的内容，无需考虑公示瑕疵。故公信原则主要解决登记或交付等公示错误的问题，实质是真正的权利人与善意第三人的权益价值衡量问题。 并非任何公示都具有公信力，动产抵押因其不转移占有，故不能同动产质押一般以交付和占有为公示公信的方法；另一方面，立法者考虑到动产的种类繁多，无法进行类型化划分，加之动产的价值较之不动产而言一般较低，登记生效主义会影响到交易的效率，故不采登记生效主义。
　　《物权法》第二章第一节规定了不动产登记的相关内容，不动产的变动采用登记生效主义，法律课以登记机关严格的实质审查职责，并在第二十一条规定了因登记错误给他人造成损害的，登记机关承担赔偿责任。可以看出，登记若具有公信力应当具备几个条件，首先登记机关需要对登记进行实质审查；其次，登记机关需要对登记错误承担赔偿责任；第三点，也是最重要的一点即是登记须为物权变动的生效要件。可见，基于动产的特殊性和抵押的不转移占有性使得动产抵押不宜采用登记生效主义。笔者对于《物权法》第一百八十八条规定的动产抵押采取登记对抗主义的原则深表赞同，但是这一条将一百八十条第一款第七项兜底条款所表明的法律、行政法规未禁止抵押财产至于何处，并没有相关说明。笔者的理解是，不动产的类型《物权法》以列举的办法给予统一的规定，即采用登记生效主义，不动产的内容也就这几类；相较之下，动产的类型无法统一划分，所以，一百八十条的兜底条款中所表明的其他财产应当理解为动产。同为动产，这些动产采用何种主义？《物权法》第一百八十八条并没有明确答复。
　　笔者认为2007年10月27日由国家工商行政管理总局发布施行的《动产登记办法》对于企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将来有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的登记具体程序做了规定，也没有规定其他动产抵押如何。但是，《物权法》施行并没有明确废止《担保法》及其司法解释，而是根据新法优先于旧法的适用规则，二法规定不一致的当然适用《物权法》；《物权法》规定不明确的或者未予规定的可以适用《担保法》及其司法解释，《担保法》第四十三条第二款规定了公证部门可以办理抵押登记，并且司法部2002年2月20日颁布了《公证机构办理抵押登记办法》，其第三条明确规定了“其他财产”的抵押登记部门为抵押人所在地的公证机构。可以认为，对于《物权法》第一百八十条的兜底条款规定的其他财产应当采用登记对抗主义，具体的登记部门为抵押人所在地的公证机构。
　　动产抵押采登记对抗主义有其合理性，但是容易造成抵押权的内部效力和外部效力的矛盾。抵押权未经登记，汲取区分原则，抵押权自抵押合同生效时已然设立，但是却没有对抗善意第三人的效力。对此，以及如何理解日本、法国民法典中系统采用的登记对抗主义，刘保玉教授提出的问题是，未经公示而不具有对抗力的“物权”，究竟是不是物权？如果说不是，则与公示对抗主义的意旨不合；而如果说是，则又与物权的本质相悖。在理论上，如果有人提出物权从效力差别上看，可以分为“有对抗力的物权”和“无对抗力的物权”，恐怕会受到“缺乏理论常识”之讥。

二、不得对抗的善意第三人的范围

　　对于这一问题，由于法国民法上并不区分物权和债权，所以无所谓有对抗力的物权与无对抗力的物权的划分。关键在于日本民法，日本民法典中深深烙下德国民法和法国民法的印记，既区分债权和物权，同时弃德国民法的登记生效主义于不用，而采法国的登记对抗主义。这一问题不仅出现在日本，在《物权法》中也体现颇多，《物权法》中采用登记对抗主义的有第二十四条、一百二十九条、一百五十八条、一百八十八条和一百八十九条，共5条。尽管条文并不多，但是关系到船舶、航空器等物权的变动，土地承包经营权 、地役权、动产抵押权的设立、变动，因此对这一问题的解答关系甚重。
　　回到动产抵押登记的问题上，动产抵押权依抵押合同的生效而设立，但是非经登记不得对抗善意的第三人，是否因其不可对抗性就能否认其物权的性质呢？要回答这一问题，就要理清楚善意第三人的范围。2006年最高人民法院关于担保法司法解释第五十九条中的“第三人”范围问题的答复中，只是排除了当事人，即第三人中不包含抵押当事人双方。这是对第三人的当然理解，应当认为第三人和当事人是相对的称谓，所谓第三人，是当事人的相反概念。日本学者加贺山茂认为，当事人的一般承继人包含在当事人的概念中，当事人的承继人，由于承继前主的权利义务，得同视为当事人本人。 笔者表示赞同，当事人为自然人时，其继承人视为当事人；当事人为法人或者其他非法人组织时，其权利义务的承受人视为当事人 。
　　其次，动产质权人、留置权人、其他抵押权人是否包含在第三人的范围之内。动产抵押权因其设立并不转移物的占有，故不排除在同一动产上当然可以成立其他抵押权。此时，并不存在动产抵押未经登记是否可以对抗的问题，也不适用《物权法》第一百零六第二款规定的其他物权的善意取得问题，而是根据第一百九十九条的规定对各个抵押权实现的顺位做不同的处理，本条规定，抵押权已登记的按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；已经登记的抵押权先于未登记的受偿；几个抵押权都未登记的，按照债权比例清偿。也就是说，未登记的抵押权与其他抵押权的不存在对抗与否的问题，并不适用《物权法》第一百八十八条的规定，而是直接使用第一百九十九条关于清偿顺位的规定。
　　已经设立的抵押权的动产是否能被留置，即是否能再成立留置权，《物权法》第二百三十九条对此作了明文规定：同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。动产抵押不转移物的占有，债务人（抵押人）不履行到期的债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人（抵押人）的动产。如果因为动产上已经成立抵押权而否定其他债权人可以依法留置该动产的权利，其利益无法得到有效的保障，故法律规定了留置权人先于抵押权人获得优先受偿的权利。所以，无论动产抵押是否办理登记，后成立的抵押权与留置权依照第二百三十九条确定顺位，也不存在是否对抗的问题。当然，同一动产上已经设立留置权的是否允许再设立抵押权，笔者认为当然可以，只要留置权人不丧失对动产的占有，其留置权优先于抵押权受偿，更不存在是否可以对抗问题。
　　同一动产在设立抵押后，抵押人将动产再用于质押，成立动产质权，发生抵押权和质权的竞合，当然也只有标的物为动产时才可能发生抵押权和质权的竞合。这时，如何处理二者的关系，《物权法》第十七章并没有规定，适用《担保法》司法解释第七十九条的规定：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。这一条规定针对的是已然登记的抵押权，对于完成公示具备同等效力的他物权之间，当然应该按照设立优先，实现优先的原则，抵押权优先受偿。问题是，动产抵押未办理登记时，如何处理其与后设立的质权之间的关系，《物权法》第一百八十九条规定的动产抵押未经登记不得对抗善意第三人是否包含质权人。解决这一问题，先要理解“善意”的含义，一般的将“善意”解释为不知情且无重大过失。债权人知道动产上已经设立抵押权的，能否再设立动产质权。对于已经登记的动产抵押因其具备公示要件，推定其他人对此已知情，故不允许他人已不知情抗辩。未办理登记的动产抵押，其他人知道动产上已经设立抵押权的情况时，不符合善意的要求，不适用《物权法》第一百八十九条的规定，不属于第三人的范围。即使他人知晓未登记的动产抵押已然设立的情形，其后设立的质权依然成立，质权和抵押权发生竞合，按照法理，推定适用第一百九十九条规定，已登记的他物权优先于未登记的受偿，此时质权具有优先地位，顺位在先。
　　第三，一般债权人是否包含在善意第三人的范围之内。对于一般的债权人来讲，其与债务人的特定动产并没有太大的关联性，所以，债权人不能以抵押权未登记对抗抵押权人，这里也不存在是否对抗的问题。如果其担心因为抵押权的设立，使得债务人的责任财产处于不稳定的状态，担心责任财产会因此而减少。《担保法》司法解释第六十九条规定，债权人清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给了该债权人，丧失履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益。受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。这里规定了类似于《合同法》第74条规定的债权人的撤销权，该解释笔者认为可以扩展到债务人与他人恶意串通，为他人的债务设立抵押权的情形。所以，动产抵押权无论是否登记均不影响该条文的适用，故笔者认为一般债权人不包含在善意第三人的范围之内。
　　第四，侵权人不能以动产抵押未经登记否认抵押权人的诉讼当事人的地位。在日本民法中，不动产的变动采用的是登记对抗主义，不登记不能对抗第三人，在侵权情形下，诸如甲购买了乙的房屋，但是未办理登记时，丙将该房屋烧毁，甲当然可以以所有权人的身份向丙请求损害赔偿。我国《物权法》第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等物权的变动采用的是登记对抗主义，未办理登记的不能对抗善意第三人，但是，同样已经完成交付的船舶等，所有权已经发生变动，对于侵权人而言，其不能主张，因为未办理登记，所有权人（船舶等的受让人）不具有诉讼当事人的地位。在动产抵押中存在的问题是，当侵权人的行为造成抵押物价值贬损，抵押人怠于行驶损害赔偿请求权时，抵押权人当然可以根据《物权法》第一百九十三条的规定救济。笔者认为，抵押权人也可以根据第三十七条规定直接向侵权人请求损害赔偿，当然条件是抵押人怠于行使损害赔偿请求权。

三、结论

　　故笔者认为，不能因为动产抵押未办理登记就否定其物权性质，从上面的分析看，债权是无法具有如此大的对抗力的。所以，未经登记的动产抵押权性质当然为物权。日本民法采用了法国民法的登记对抗主义，其第一百七十七条规定：关于不动产物权的得丧及变更，非依登记法规定进行登记不得以此对抗第三者。判例和法理将侵权行为人、实质上的无权利者、一般债权人以及背信的恶意第三者均排除在第三者范围之外 ，如同我国的动产抵押一样只剩下善意的受让人。故笔者认为，在我国已经登记的各种物权变动在发生登记错误时，亦不能对抗善意的第三人，第三人可以根据《物权法》第一百零六条的规定发生善意取得。对于未经登记的动产抵押其不能对抗的是善意的受让人，效力并无太大的差异。

参考文献：
1. 参见王闯：《规则冲突与制度创新（中）——以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开》，载《人民法院报》2007年6月27日。
2.刘保玉《物权体系论——中国物权法上的物权类型设计》。
3【日】加贺山茂：《日本物权法中的对抗问题》，于敏译，载《外国法译评》2000年第2期，第23页。