北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局
北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局
通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位：
为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。
第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。
第一章 资料准备
第三条 委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：
（一）项目立项报告和市计委的批复。
（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。
（三）市房地局核发的房屋所有权证。
（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
（五）评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。
第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法：
（一）基准地价修正法
（二）市场比较法
（三）假设开发法（剩余法）
（四）收益还原法
（五）成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
（一）基准地价修正法的计算公式为：
宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用
（二）计算时须逐项标明下列数据：
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
（一）市场比较法的基本公式：
宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：
1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
|修正值|1．00|1．91|2．74|3．50|4．20|4．90|5．60|6．30|7．00|7．70|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算：
1
1－－－－－－－－
Ｎ1
（1－ｒ）
Ｋ＝－－－－－－－－－
1
1－－－－－－－－
Ｎ2
（1－ｒ）
其中：
Ｋ：年期修正系数
ｒ：贴现率（11％）
Ｎ1：待估地出让年期
Ｎ2：比较案例出让年期
第七条 假设开发法
（一）假设开发法基本公式为：
宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润
（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、开发价值
售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。
求取开发价值时，以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2．1 建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：
建安费用：含结构和装修
红线内市政费用：按建安费用10％－15％计
小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％－15％计
电权、电贴费：5200元／ＫＶＡ
2．2 不可预见费：按建安费用的5－10％；
2．3 专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5－10％；
2．4 贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。
3、销售费用
3．1 工商统一税：5．45％；
3．2 买卖手续费：成交价的1％；
3．3 代理及广告宣传费：总开发价值的1％－3％；
4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|－－－－|－－－|－－－|－－－|
|回报率 |20％|30％|40％|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第八条 收益还原法
（一）收益还原法基本公式为：
宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率
（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65－70％；商业楼40－60％；平房四合院及住宅70－75％。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％－30％
4、经营性成本取总收益30％－40％
5、还原利率取10％－15％
第九条 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式为：
宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益
（二）计算中包含以下内容：
1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；
2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；
3、利息（参照假设开发法取值）
4、利润（参照假设开发法取值）
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：
（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；
（二）地上物及其附着物的补偿费；
（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；
（四）房屋周转费；
（五）拆迁服务费；
（六）拆迁管理费；
（七）单位停业损失费；
（八）征用土地费
1、耕地占用税；
2、菜田基金；
3、青苗补偿费；
4、土地补偿费；
5、劳动力安置费；
6、其他费用；
（九）因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积
在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：
总开发费用
应计开发费用＝－－－－－×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。
第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类：
（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；
（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容：
（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；
（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；
（三）土地的使用性质和出让年限；
（四）评估标的物的权属及他项权利状况；
（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；
（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；
（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；
（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；
（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；
（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。
（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。
（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。
1995年3月16日
中华人民共和国和法兰西共和国关于民事、商事司法协助的协定
中国 法兰西
中华人民共和国和法兰西共和国关于民事、商事司法协助的协定
（签订日期１９８７年５月４日 生效日期１９８８年２月８日）
中华人民共和国政府和法兰西共和国政府，在相互尊重国家主权和平等互利的基础上，为促进在司法领域的合作，决定缔结民事、商事方面司法协助的协定。
为此目的，双方议定下列各条：
第一章 总则
第一条 司法保护
一、缔约一方的国民在缔约另一方领域内，享有与另一方国民同等的司法保护，有权在与另一方国民同等的条件下，在另一方法院进行民事、商事诉讼。
二、缔约一方的法院对于另一方国民，不得因为他们是外国人而令其提供诉讼费用保证金。
三、前两款规定亦适用于根据缔约任何一方的法律、法规组成的或者准许存在的法人。
第二条 司法协助的范围
本协定中的民事、商事方面的司法协助包括：
（一）转递和送达司法文书和司法外文书；
（二）代为调查取证；
（三）承认和执行已经确定的民事、商事裁决以及仲裁裁决；
（四）根据请求提供本国的民事、商事法律、法规文本以及本国在民事、商事诉讼程序方面司法实践的情报资料。
第三条 中央机关
一、提供司法协助，除本协定另有规定外，应当通过缔约双方各自指定或建立的中央机关进行。
二、缔约双方的中央机关负责相互转递本协定第二条第（一）、（二）、（四）项规定范围内的各项请求书以及执行请求的结果。
三、缔约双方应相互通知各自指定或建立的中央机关的名称和地址。
第四条 司法协助适用的法律
缔约双方在本国领域内实施司法协助的措施，各自适用其本国法，但本协定另有规定的除外。
第二章 司法文书和司法外文书的转递和送达
第五条 实施
请求送达司法文书和司法外文书，应由请求一方的中央机关用请求书提出。被请求一方的中央机关应使该项文书送达给居住在本国领域内的当事人。
第六条 格式和文字
送达请求书的格式应与本协定附录中的示范样本相符，空白部分用中、法两国文字填写。请求送达的司法文书和司法外文书应一式两份，并附有被请求一方文字的译本。
第七条 执行的方式
一、被请求一方的中央机关按照本国法律的规定，决定采用最适当的方式送达司法文书和司法外文书。
二、缔约一方可以通过本国派驻缔约另一方的外交或领事代表机关向缔约另一方领域内的本国国民送达司法文书和司法外文书，但不得采取任何强制措施。
第八条 寻找地址
如收件人地址不完全或不确切，被请求一方的中央机关仍应努力满足向它提出的请求。为此，它可要求请求一方提供能使其查明和找到有关人员的补充材料。如果经过努力，仍无法确定地址，被请求一方的中央机关应当通知请求一方，并退还请求送达的司法文书和司法外文书。
第九条 送达回证
一、送达回证的格式应与本协定附录中的示范样本相符，空白部分用中、法两国文字填写。
二、收件人应在送达回证上记明收到的日期并签名。被请求一方的主管机关也应在送达回证上记明送达的方法、地点和日期。不能送达的，应注明妨碍送达的原因；收件人拒绝接收的，应注明拒收的事由。
第十条 费用的免除
送达司法文书和司法外文书不收取任何费用。
第十一条 请求的拒绝
如果被请求一方认为送达司法文书和司法外文书的请求有损于本国的主权或安全，可以拒绝送达，但应将拒绝的理由通知请求一方。
第三章 代为调查取证
第十二条 适用范围
在民事、商事方面，缔约双方法院可以相互请求代为进行其认为必要的调查取证，例如，代为询问当事人、证人、鉴定人，代为调取证据，以及代为进行鉴定和司法勘验。
第十三条 格式和文字
调查取证请求书的格式应与本协定附录中的示范样本相符，空白部分用中、法两国文字填写。调查取证请求书所附的文件必须附有被请求一方文字的译本。
第十四条 执行的方式
一、被请求一方的法院代为调查取证的方式，适用本国法律，必要时可以实施本国法律规定的适当的强制措施。
二、缔约一方可以通过本国的外交或领事代表机关，直接向另一方领域内的本国国民调查取证，但须遵守缔约另一方的法律，并不得采取任何强制措施。
第十五条 寻找地址
被请求一方的法院如果无法按照请求一方指明的地址代为调查取证，应当主动采取必要的措施以确定地址，完成委托事项，必要时可以要求请求一方提供补充材料。如果经过努力，仍无法确定地址，被请求一方的法院应当通过其中央机关通知请求一方，并退还所附的一切文件。
第十六条 通知执行的结果
被请求一方的法院，应通过双方的中央机关转送调查取证所取得的证据材料，必要时还应转送有关调查取证的执行情况。
第十七条 费用
代为调查取证不收取费用，但是有关鉴定人、译员的报酬，应由请求一方负担。
第十八条 请求的拒绝
如果被请求一方认为代为调查取证违反本国的主权、安全或公共秩序，或者认为按照本国法律，上述请求执行的事项不属于司法机关的职权范围，可以全部或部分予以拒绝，但应将拒绝的理由通知请求一方。
第四章 法院裁决与仲裁裁决的承认和执行
第十九条 适用范围
一、缔约一方法院在本协定生效后作出的已经确定的民事、商事裁决，除第二十二条规定的情况外，在缔约另一方领域内应予承认和执行。
二、前款规定同样适用于双方法院作出的民事、商事调解书以及就刑事案件中赔偿损失作出的裁决。
第二十条 请求的提出
承认和执行缔约一方法院裁决的请求，应由当事人直接向另一方法院提出。
缔约双方的中央机关应根据对方的请求，提供必要的情况，例如，确定有管辖权的法院名称以及提出请求的方式和其它一切有用的情况。
第二十一条 须提出的文件
依照本章规定请求承认或执行裁决的一方，须提出下列文件：
（一）裁决的副本。如果副本中没有明确指出裁决已经确定，则应附有由法院出具的证明其已经确定的正式文件。
（二）证明裁决已经送达的送达回证原本或者其它证明文件。如果是缺席判决的，应当提供证明已经合法传唤缺席一方当事人出庭应诉的传票副本。
（三）前两项所指文件经证明无误的译本。
第二十二条 拒绝承认和执行
对有下列情形之一的裁决，不予承认和执行：
（一）按照被请求一方法律有关管辖权的规则，裁决是由无管辖权的法院作出的；
（二）在自然人的身份或能力方面，请求一方法院没有适用按照被请求一方国际私法规则应适用的法律，但其所适用的法律可以得到相同结果的除外；
（三）根据作出裁决一方的法律，该裁决尚未确定或不具有执行力；
（四）败诉一方当事人未经合法传唤，因而没有出庭参加诉讼；
（五）裁决的强制执行有损于被请求一方的主权、安全或公共秩序；
（六）被请求一方法院对于相同的当事人之间就同一事实和要求的案件已经作出确定的裁决；
或者被请求一方法院已经承认了第三国法院对于相同的当事人之间就同一事实和要求的案件所作的确定裁决。
第二十三条 程序
一、裁决的承认和执行，由被请求一方法院依照本国法律规定的程序决定。
二、被请求一方法院应审核请求执行的裁决是否符合本章规定，但不得对该裁决作任何实质性审查。
第二十四条 效力
被承认和执行的裁决在被请求一方的领域内应与被请求一方法院作出的裁决具有相同的效力。
第二十五条 承认与执行仲裁裁决
缔约双方应根据一九五八年六月十日纽约关于承认与执行外国仲裁裁决的公约相互承认与执行在对方境内作出的仲裁裁决。
第五章 其他规定
第二十六条 认证的免除
本协定中所指的任何文书不需办理认证手续。
第二十七条 交换情报
一、缔约一方应当根据请求向另一方提供关于本国现行的或者过去施行的法律的情报，以及关于本国民事、商事方面司法实践的情报。
二、两国主管机关可以在民事和商事诉讼方面，通过双方中央机关相互要求提供情况，并可相互免费提供有关法院裁决的副本。
第二十八条 证明法律的方式
有关缔约一方的法律、法规、习惯法和司法实践的证明，可以由本国的外交或领事代表机关或者其它有资格的机关或个人以出具证明书的方式提交给缔约另一方法院。
第二十九条 困难的解决
因适用本协定而产生的任何困难均应通过外交途径解决。
第六章 最后条款
第三十条 生效
缔约双方依照各自国内法律完成使本协定生效的程序后，以外交照会相互通知。本协定自最后通知一方照会发出之日后第四十天生效。
第三十一条 终止
缔约任何一方可随时通过外交途径书面通知另一方终止本协定。上述终止自通知之日起满一年后生效。
为此，两国政府代表授权在本协定上签字盖章，以昭信守。
本协定于一九八七年五月四日在北京签订，共两份，每份都用中文和法文写成，两种文本具有同等效力。
中华人民共和国政府 法兰西共和国政府
代 表 代 表
吴学谦 让·贝尔纳·雷蒙
（签字） （签字）