公房产权确认案件的审理要点

张生贵


子告母争房产 庭后撤诉

　　家住北京西城区的刘某，以母亲王某居住的房产应属母子共同产权为由，起诉主张自己的一份产权，刘某将妻、女一并列为原告，把自己的母亲告上法院，要求判令母亲现住的房屋，原告系共有产权人，主要理由是，母亲现住的房屋系1998年原承租的公房拆迁后安置的房改房，刘某曾与母亲长期居住在已拆迁的公房内，户口一直与母亲为同一户籍，拆迁后安置了一套三居室，母亲以房改房形式办理了私有产权，刘某认为母亲未经自己同意，独自办理产权，侵犯了原告的财产权。拆迁后安置的房屋，母亲回购时刘某有出资，据此提起诉讼。
　　母亲向法院提出了自己的意见，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告争产诉称的理由是“一直与答辩人共同居住在公有房屋中”，原告所诉与事实不符。原有公房的情况是一个单元共四间房，答辩人居住两间（系商业部分配给答辩人的公租房），另两间是大儿媳居住（原系商业部分配给其父的公租房。原告自1985年结婚，只在原拆迁房居住过一个多月时间，此后就搬出此房至朝阳区居住（此房系市委分配给答辩人丈夫的公租房）至今。原告诉称一直同答辩人居住，目的是为争产。答辩人现在居住房屋是1998年拆迁后，根据回迁政策由答辩人购买的房改房，原告一天也未住过。1998年10月末原房拆迁后，答辩人搬到周转房，屋子又冷又湿，原告一家人居住在朝阳，从未与答辩人共同居住过，也未照顾过答辩人。原告住在朝阳二十多年，一分钱不给答辩人，于法于情于理都说不通。2001年10月20日答辩人从周转房回迁到争议房，原告诉称“1997年危房改造搬迁，按照当时安置政策，三原告和被告经回迁安置共同取得涉诉房屋，并在2000年回迁时共同出资购买了涉讼房屋产权”。原告此诉与事实不符，1998年10月份，产权单位中央国家机关（十七个部委）联合成立拆迁办公室，对答辩人承租的原有公房进行改造建设，当时的政策是按原住房套型回迁，与户口没有关系。原告三人以户口在此房为由将自己认定为被安置人口，此理由与国务院及北京市房改政策规定的安置条件明显不符。1998年10月份拆迁公告发布时，原告早就搬离此房十三年时间，且另有住房，不符合被安置的资格条件，其所述户口问题仅仅是空挂户，没有实际居住，不能只依据空挂户口得到安置。原告诉称“2000年回迁时共同出资购买了涉诉房屋”，此说没有证据，且与实际情况不符。答辩人是原有公房的唯一承租人，该房屋是答辩人的工作单位分配给答辩人的福利房，答辩人住了五十多年，原告从未出过资，也没有资格购买属于答辩人的福利待遇。2001年10月份回迁时，根据国务院房改政策及原公房承租事实与答辩人签订了“房屋买卖契约”，将答辩人居住的房屋卖给答辩人，该产权房含有答辩人的工龄优惠，三原告没有资格购买。根据《老年人权益保障法》第十三条规定，老年人的住房子女或其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系；第19条规定，老年人有权依法处分个人的财产，子女或者其他亲属不得干涉、不得强行索取老年人财物。根据北京市相关规定，对拆迁回迁安置房的购买人有资格条件限制，而且在房价的计算上往往都有工龄、职务等方面的折算，所以不能象普通商品房一样可以单独依据谁出资或谁的户口挂在此处就确定谁为产权人，该房屋实际上是单位分配给答辩人的福利性住房，购买时以答辩人的名义购买，并计算了答辩人的工龄、职务等条件，从产权角度讲，答辩人是唯一产权人。如果原告对产权登记有异议，应当提出证据证明其主张，如果原告提出的理由不足以证明其享有权利的状况与不动产登记不一致，人民法院应当按照产权登记认定产权的归属，维护不动产登记的法律效力。答辩人与产权单位订立的拆迁安置补偿协议及房改房购买契约合法有效，产权登记程序合法，并未侵犯任何人的合法权益，原告不具备承租和购买该房的条件，对诉争房屋不具有共同权利，其诉求主张应予驳回。
　　2010年3月19日经法院审理，原告出示了与母亲对话的录音资料，证明共居及出资的事实，母亲不予认可。王某出示了拆迁补偿安置协议、购房发票、产权证等证据，以证明自己系产权人。经法院审理后，认为，原告随户口在原已拆迁房，但未实际居住，并非实际居住人，不具备被拆迁人资格，提出的证据不足以证明其主张。
律师代理词摘录：
案由：所有权纠纷 案号：2010西民初字第934号 委托人：被告
代理人：张生贵 北京市天依律师事务所律师 庭审时间：2010年3月19日
庭审地点：西城区人民法院民事审判法庭：

　　通过刚才的法庭调查，原告的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，应予驳回。
原告起诉的理由是，拆迁房内有自己的户口，回购回迁房时有过出资。原告的两项理由能否成为确认房屋产权的依据，答案是否定的。
　　要正确定案，须查明案件中先后涉及到的四处房屋，第一处是“西城区XX号”，也就是争议房，此房来源于拆迁补偿安置后的回迁房，是原告要求确认为共有产权的房屋；第二处是位于“XXX”，这处房屋是被告单位分配给被告的公有住宅，被告在此居住了五十多年，于1998年10月份由产权单位联合拆迁改造，拆迁前被告是此房的唯一承租人；第三处房是位于“朝阳区房屋”，此房是被告的丈夫的单位根据级别待遇分配的住宅，一直由原告居住至今，第四处房是“XXXX的房屋”，这是原住宅拆迁后，被告的过渡房。
一、原告的空挂户口不能享有诉争房屋的共同产权：
　　原告要求确认原告的产权份额，应否得到法律支持，要看原告关于户口事由是否具备确权的法定条件。
　　首先、原告在争议房内没有户口，其户口仅在已拆迁的房内，但在拆迁前十三年就外迁另居，不属于法定应予补偿安置的人口。原已拆迁的房屋是央产房，属于公有房屋，是被告的单位通过实物形式分配的住房待遇，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十八条规定，拆迁公有住房的，应当按照房改政策出售给房屋承租人；参照《北京市加快城市危旧房改造实施办法》第七条规定，安置危改区居民的基本原则是按照原住房建筑面积安置，用于安置的房屋原则上只售不租。第十条规定对在危改区内有本市常住户口，本人及其配偶、父母、子女在危改区内无正式住房，长期居住在自建房内，单独立户，并且本人在本危改区外别无正式住房的居民，可以给予适当补偿；有下列情形之一的居民，视为在本危改区以外有正式住房：本人在危改区范围外的国有土地上住用其父母自有或承租的住房的；第十一条规定了购买安置房的具体标准和条件。同时参照《民法通则若干问题的意见》第119条；《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定，根据北京市人民政府给崇文区人民法院关于《北京公房承租人变更规定及合同填写说明》的答复意见，北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条第5项规定：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并重新签订租赁合同。《北京市房地产管理局关于启用〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》以及《北京市房屋土地管理局关于启用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通 知》，上述规范性文件明确了：1、“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件，即“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。2、“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后，不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移，应符合户籍管理的有关规定。3、如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时，根据有关规定，应由有关当事人提出书面申请，出租方同意后方可变更。北京市人民政府关于公房承租人的特别规定，原公房承租人去世后，其同住的家属要求继续租赁的，应当取得公房管理部门或产权人的许可，公房被拆迁安置人是经产权管理单位登记在册持有公房租赁证并交纳租金的承租人。公房租赁合同是合同之一种，受合同相对性原则的约束，规范的是公房出租人（产权人或管理人）和承租人之间的关系，而与其他人无关。至于承租人家庭成员之间关于公房使用的问题，属于承租人家庭内部问题，和公房租赁合同关系是两种不同的法律关系，不可混为一谈。
　　其次、本案中被拆迁房屋的承租人是被告本人，原告并非承租人，在拆迁公告发布之日原告已从被拆迁房屋外迁十三年时间，且另有住房，也不属于共同居住人，不在被安置范围，无权对被告承租的公有住宅拆迁后回迁房产权享有份额，原告的户口仅仅是空挂，无实际意义。且与北京市人民政府关于房改政策规定的应安置户属于“实际居住两年以上、无其他住房、独立分户”的实质条件明显不符，原告的诉求应予驳回。
　　二、原告关于出资的理由能否成为享有产权的条件，答案同样是否定的。
首先、原告不能提供出资的证据；其次、依据北京市人民政府房改政策规定，成本价购买房改房的权属不同于市场条件下的商品房，房改房的回购人具有严格的资格条件限制，享受工龄优惠及住房待遇，即便原告真有出资的事实，也不具备回购资格，不能享有专属于被告以实物方式取得住宅待遇的权利。
综上，原告的诉讼请求不符合法律和关于房改方的专项政策规定，其主张妨害了老年人的合法财产权，应予驳回。
庭审结束后，原告自动撤回了起诉。
资料：北京公房承租人变更规定
关于对城市公有房屋承租人变更有关问题答复的函
京国土房管法字[2001]167号
崇文区人民法院：
来函收悉。经研究，现对有关问题答复如下：
北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》(京政发〔1987〕109号)第12条第5项 规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同”。作为代国家行使公房所有权职能的房屋管理部门，是直管公房的出租人。自市政府109号文件发布实施后，我局也先后发布了一系列规范性文件，对公房租赁管理做了规定。主要有：《北京市房地产管理局关于启用〈公有住宅租赁合同〉的通知》(市房经管字〔1991〕503号 )、《北京市房地产管理局关于启用〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》(京房管字〔199 5〕第172号)以及《北京市房屋土地管理局关于启用新的〈北京市公有住宅租赁合同〉的通 知》(市房地房字〔1997〕第946号)。上述规范性文件明确了：
一、“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件，即无论“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。
二、“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后，不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移，应符合户籍管理的有关规定。
三、如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时，根据有关规定，应由有关当事人提出书面申请，出租方同意后方可变更。
此复 二00一年二月二十六日

北京市房地产管理局关于启用《北京市公有住宅租赁合同》的通知
（京房管字［１９９５］第１７２号）
各区县房地产管理局、各自管房单位、各房产经营单位：
　　为进一步加强对本市公有住宅的管理，建立正常的租赁秩序，适应住房制度改革的需要，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，市房地产管理局统一制定了新的《北京市公有住宅租赁合同》，并决定自１９９５年１月１日起在全市公有住宅范围内予以启用，请各单位在１９９５年房改调租时，一律使用新的合同文本。
　　特此通知。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九五年四月五日
张生贵整理 北京市天依律师事务所 13240422999

中国人民银行


关于印发《中国人民银行1994年稽核监督工作要点》的通知
中国人民银行



中国人民银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：
1994年是我国加快建立社会主义市场经济体制、全面深化改革的关键性一年，也是深化金融体制改革极为重要的一年，我们面临的任务繁重而艰巨。中国人民银行职能转换后加强对金融机构的监督管理将是我们的主要任务之一，其中强化稽核监督工作是加强金融监管工作的重要方
面。总行要对各类全国性金融机构的经营活动进行严格的稽核监督，分支行要进一步强化对辖区内金融机构的稽核监督。
1994年稽核监督工作的指导思想是，认真贯彻落实“继续整顿金融秩序，稳步推进金融改革，严格控制信用总量，切实加强金融监管”的金融工作方针，通过强化稽核监督，保证国务院关于金融体制改革的决定和金融工作方针的有效实施，督促金融企业稳健经营，维护金融体系安
全有序运行，保障存款人利益，促进金融事业的健康发展。
今年稽核工作的主要任务是，围绕金融中心工作，开展控制固定资产贷款专项稽核；继续抓好常规稽核；对部分金融机构开展后续稽核；以督促建立健全内部控制制度为重点，进一步开展人民银行系统内部稽核；切实强化以风险监督为重点的非现场稽核，做好稽核监督的各项基础工作
。
1994年稽核监督工作要在以下四个方面有所加强：一是加强现场稽核的深度、力度，在提高稽核质量上下功夫；二是加强非现场稽核，突出以风险监督为重点，研究建立非现场稽核监督指标体系；三是加强规章制度建设，使稽核监督工作进一步制度化、法制化；四是加强调查研究
，做好对基层行稽核工作的指导、督促、检查。
现将今年的工作要点印发给你们，请遵照执行。

附件：中国人民银行1994年稽核监督工作要点

一、开展控制固定资产贷款专项稽核
今年金融宏观调控的重要任务是要按国家信贷计划严格控制固定资产贷款规模，固定资产贷款规模能否控制得住，事关今年信用总量控制和货币稳定的大局。为此，各级稽核监督部门要在今年下半年组织力量开展控制固定资产贷款专项稽核。各分行要把这项工作作为一项重要任务来完
成。此项稽核核查的内容和实施方案另行下发。

二、继续开展常规稽核
对常规稽核，各行可结合当地实际情况根据不同类型的金融机构区别对待，确定相应的稽核监督内容。
（一）对国有商业银行核查内容：固定资产贷款限额控制、贷款限额下的资产负债比例管理、存贷款比例、备付金率及资产流动性、资产质量、承销国债情况等。
（二）对其他商业银行核查内容：固定资产贷款限额控制、有监督的资产负债比例管理、资本充足率、存贷款比例、贷款质量等。
（三）对城市信用社核查内容：向非银行金融机构拆出资金是否超出规定的期限；资本充足率、中长期贷款比例、单笔贷款比例、股东贷款比例、贷款质量等。
（四）对非银行金融机构核查内容是：是否按批准的业务范围经营、资本金真实足额情况、资金运用、支付能力及资产质量等。
（五）对保险企业的核查重点是：资本金的合法性、充足性、完整性，是否超范围经营；是否按规定办理再保险；资金运用业务及其资金来源是否合规；是否按规定提足各项准备金及保持最低偿付能力。
（六）对外资金融机构稽核的内容：经营范围是否合规，资本金是否充足，资产质量状况等。
（七）针对政策性银行的具体情况进行调查研究，拟订稽核办法，做好稽核准备工作。
常规稽核全国计划核查1000个金融机构（其中总行稽核12个），各行可按2％左右掌握。

三、开展对金融机构执行金融宏观调控政策情况后续稽核
此项稽核的重点内容是：1993年所作稽核结论和处理决定的落实纠正情况；1993年3月31日后继续违规情况；1993年7月7日后发生的违反“约法三章”的行为。后续稽核全国计划稽查100个金融企业（实施方案另发）。

四、继续抓好内部稽核
此项稽核的重点是核查各级人民银行内部控制机制和保障措施是否健全完善；人民银行系统贯彻“约法三章”情况和“金融市场”资金拆借清理情况；所辖行及其下属单位年终决算的合规性、真实性；开展行长离任责任稽核试点。安排一些行开展对1993年被稽核单位的后续稽核，
继续抓好对人民银行系统新开工基建项目的事前稽核。内部稽核全国拟稽查300个单位，各省级分行要根据所辖二级分行数量安排稽核，稽核面不低于14％。

五、加强非现场稽核
1994年要拟订中央银行非现场稽核监督指标体系；完成管理信息系统总体设计方案和程序模块设计。各分行应立足现有工作基础，按照《中国人民银行稽核监督工作“八五”规划》的要求，会同科技部门抓紧添置微机和外围设备，培训人员，积极开展非现场稽核。已经开展这项稽
核的要扩大覆盖面，没有开展的要积极创造条件，尽快开展起来。同时各行要为将来与全国信息系统的接口作准备。加强非现场稽核监督，对金融机构经营管理实施监督，为现场稽核提供预警信号，为领导决策服务，把稽核监督工作引向深入。

六、积极组织委托稽核
1994年继续委托农业银行县支行，按1％的比例对所辖农村信用社实施稽核，核查的重点内容是资产质量及呆帐核销情况。计划稽核600个信用社。各省级分行要组织力量对被委托稽核的信用社抽查20％。有条件的行可以试行直接稽核。此项工作结束后各分行应向总行专题报
告。

七、继续抓好在交通银行实施风险监督试点工作
今年上半年计划对交通银行总管理处及12家管辖分行进行风险监督试点，在试点的基础上，力争完成《中国金融机构风险监督试行办法》。

八、做好中央银行稽核监督的基础工作
（一）按照《关于人民银行分支行转换职能的意见》，真正把分支行的工作重心转到加强稽核监督上来。进一步落实《关于人民银行分支行总稽核、纪检组长配备的通知》精神，配齐配好分支行总稽核队伍。继续完善行长领导下的总稽核负责制，分支行总稽核要对所辖地区金融系统的
稽核监督工作负总责，加强督促检查。继续抓好总行《关于充实人民银行分支行稽核人员的通知》精神的落实，充实稽核监督队伍，培养造就一支训练有素的中央银行稽核监督干部队伍。
（二）做好稽核监督法规和行政规章的拟订工作。完成《中华人民共和国金融稽核监督条例》的草拟工作；拟订《中国人民银行稽核监督政策性银行试行办法》、《中国人民银行稽核人民币业务规程》、《中国人民银行稽核外汇业务暂行规定》、《中国人民银行稽核保险公司暂行规定
》和《中国人民银行外资金融机构风险稽核监督暂行办法》；修改《中国人民银行内部稽核制度》等。各分行要根据情况制定、修改、完善本地区稽核监督工作制度、方法。
（三）抓好在职干部培训，提高稽核人员素质。今年拟举办第三期分行稽核处长岗位培训班。同时，要积极创造条件，培养一批高级稽核监督专家。各分行应按照在职干部岗位培训制度，分级负责抓好稽核监督干部的培训，学习现代金融理论和知识，学习外国中央银行先进的稽核监督
技术和业务，学习电子计算机应用技术等。
（四）重视稽核监督理论研究，加强稽核监督的信息反馈工作。研究社会主义市场经济体制下金融稽核监督组织体系的发展模式；对金融业实施风险监督的必要性、可能性及应具备的条件；“巴塞尔协议”对我国金融业的影响及我们的对策；金融资产风险权数的分类、确定等，力争提
出有份量、有价值的研究成果，供领导决策参考。
及时准确地反映稽核监督工作中核查出的带有苗头性、倾向性、深层次的问题分析原因提出有份量的建议，为总行制订、完善金融法规、业务制度服务。各级行要认真执行《中国人民银行稽核监督报告制度》，及时全面准确地报告工作进展情况，做好稽核监督信息的反馈工作。要切实
建立、健全和完善稽核档案。努力办好《金融稽核通报》和《稽核工作简报》。
（五）坚持“两手抓”的方针，切实加强稽核监督干部队伍的思想建设。各级行要积极组织广大稽核干部认真学习《邓小平文选》第三卷，学习中共中央关于反腐倡廉的决定和全国金融工作会议文件等，统一思想，提高认识，把稽核干部培养锻炼成为一支政治上、业务上、作风上都过
得硬的有战斗力的队伍，更好地完成各项工作任务。



1994年4月17日