“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控，地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代，而在转型时代当中，融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先，房地产企业发行企业债，但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金（Private Equity Fund）简称PE，是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金，并以股权投资为运作方式，主要投资于非上市企业股权，以对非上市企业注入资金和管理经验，从而推动非上市企业价值增长，最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今，我国PE尚处于初步发展阶段，相关法律规范并不是十分健全，没有一部系统的法律规范PE，只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有：

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE，主要通过三个方面：
（一） 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义：
第一层含义是指，私募股权基金的资金募集形式为私募，即基金只能向特定人募集资金，或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指，私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权，被投资企业由于未公开上市发行股票，其募集资金的方式就是非公开募集。
（二） 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言，债权投资的孳息收益仅为若干百分点，相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时，伴随着高风险。首先，股权投资的投资周期较长，且投资于发展期或成长期的企业，而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下，按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定，股权投资企业难以分到任何资产。
（三） 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度，基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种，PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种，PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今，对于信托类型的PE来说，为了其发行信托产品宣传的需要，主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
（一）投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款：
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司，知悉企业内部的相关信息，保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为：优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
（1）优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一，是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定：“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明，原则上股东按照实缴的出资比例分红，但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现，需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红，未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则，优先权的约定是存在一定的可行性的。
（2）优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时，具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
（3）优先认购权
优先认购权是指发行新股时，PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规：“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
（4）优先购买权
山东省东营市打黑除恶专项斗争领导小组办公室


东营市打黑除恶专项斗争举报奖励办法


东打黑办发[2007]8号

第一条 为了充分调动人民群众检举揭发涉黑涉恶犯罪案件的积极性，更好地开展打黑除恶专项斗争，根据我市实际，特制定本举报奖励办法。
　　第二条 举报可采用来信、来访、电话、电子邮箱等形式。(一)来信请寄东营市打黑除恶专项斗争领导小组办公室，邮政编码是257091；(二)来访请到东营市打黑除恶专项斗争领导小组办公室(办公室设在东营市委政法委);(三)公开举报奖励电话是8329110，举报电话24小时开通，随时记录举报情况；(四)通过公共信息网络，编辑举报内容发送至东营市“打黑除恶”专项斗争领导小组办公室电子邮箱，邮箱地址为：dydhcheb@163.com(邮箱地址为东营打黑除恶办的第一个字母)。
第三条 举报的主要内容有：(一)带有黑社会性质的组织，各种恶势力犯罪和各类“霸头”；(二)专门采用绑架、持枪械、暴力威胁等极端手段替人讨债、“摆事”、“出气”、自行划分地盘强抢工程、“看场子”收取保护费的组织或“公司”；(三)在交通运输行业、建筑市场、批发市场、集市贸易等领域的各类路霸、车霸、市霸、行霸和隐藏在娱乐行业的黑恶势力；(四)在农村，欺压百姓、横行乡里、为非作歹的乡霸、镇霸、村霸；(五)在城郊结合部，流动人员中的帮派黑恶势力；(六)在油区，强抢油田物资的油霸，拉帮结伙故意欺压、扰乱企业生产的各类黑恶势力；(七)在沿海，船霸和强买强卖海产品的各类渔霸等。
　　第四条 举报奖励坚持一案一奖，按案施奖，物质奖励原则。
第五条 举报奖励的标准是(一)提供每起有价值的涉恶案件线索奖励人民币5000-10000元；(二)提供每起有价值的涉黑案件线索奖励人民币10000-30000元；(三)提供每起被列为全省或全国大案要案线索奖励人民币50000-100000元；(四)案件线索直接具体，可直接作为办案证据的，加倍奖励。
第六条 严格遵守工作纪律，切实做好举报案件的审核认定和举报奖金兑现工作。(一)对举报案件线索的审核认定由专门机关负责。(二)市委、市政府设立专项举报奖励基金，举报奖励基金的发放，由东营市打黑除恶专项斗争领导小组办公室，根据专门机关认定的标准，及时兑现举报人奖金，发放举报奖金秘密进行。(三)严格执行保密制度，对举报情况和检举、控告内容，必须严格保密，列入密件管理。
　　第七条 依法保护举报人的合法权益。对举报材料设专人管理，严禁将举报人的情况向其他工作人员及与办案无关人员泄露，凡泄露情况一经查实，无论是否造成后果，均依据有关法律和规定从严追究有关责任人的责任，直至法律责任。对打击报复举报人的，一经查实，依照有关法律规定从严处理，构成犯罪的，移送司法机关依法处理。
　　第八条 本办法由东营市打黑除恶专项斗争领导小组办公室负责解释。
　　第九条 本办法自发布之日起试行。

东营市打黑除恶专项斗争领导小组办公室
2007年1月31日