物业服务合同法律性质及法律适用/徐小飞

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 22:35:03   浏览:8807   来源:法律资料网
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物业服务纠纷具有多发性、群体性、法律关系复杂性和难以调处性,给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的有名合同类型中并无物业服务合同,许多物业服务合同纠纷难以直接按合同法解决。因此,法学理论界和司法实务界对于物业服务合同的法律性质及法律适用存在争议。

  物业服务合同的法律性质

  对于物业服务合同的法律性质,理论上有三种观点:第一种观点认为,物业服务合同属于委托合同,在物业服务合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业服务企业处于受托人的地位。第二种观点认为,物业服务合同属于劳务合同,物业服务合同是完成工作(提供劳务)的合同,业主是雇主,物业服务企业是劳务的提供者。第三种观点认为,物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务,对小区物业进行管理,是一种承揽合同。笔者认为:

  第一种观点难以成立。首先,委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人,而在物业服务合同中,业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次,合同法第三百九十九条规定:“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务,但在物业服务企业的物业服务活动中,业主只有监督权,而没有干涉和指挥权,物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。

  第二种观点难以成立。首先,雇佣合同的受雇人是自然人,其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务,而物业服务合同的受雇人即物业服务企业,则是依法设立的专业企业,它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次,雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥,而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性,只需遵从法律与合同即可,在具体事务上不必听命于业主的支配。

  第三种观点也难以成立。在承揽合同中,承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动,其劳动成果为定作物,是一种有形的东西。而在物业服务合同中,物业服务企业履行义务的结果,具体体现在小区的环境清洁,社会秩序良好等,不是表现为特定的产品。因此,业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查,而不是对合同履行的最后成果的检查。

  综上分析,物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别,在现行合同法规定的15种有名合同中很难直接进行法律适用。物业服务合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同,其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护,还涉及到对业主个体相关财产的保管,以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等。物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的,它具备提供服务类合同的所有法律特征,但它与合同法规定的6种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别,很难使其在现行法中对号入座,因而是一种全新类型的提供服务的合同。

  物业服务合同的法律适用

  有名合同与无名合同的区分意义在于法律适用上的规则不同。有名合同适用合同法分则或者其他法律的明文规定,具有直接性。对无名合同的法律适用,理论界存在着三种意见:一是吸收原则,吸收原则将合同分为主要内容和次要内容,在法律效果上次要内容被主要内容吸收。二是结合原则,结合原则认为应分解各种无名合同的规定,寻求其法律要件,以发现能适用的法律,并加以调和统一,创造一种混成法。三是类推适用原则,类推适用原则是指,法院在处理具体的无名合同案件时,由于法律无明文规定,则比照最相类似的有名合同的法律法规或立法意图、法理精神,对案件作出裁判的一种方式。目前,大多数国家的立法及学者主张类推适用原则。

  物业服务合同作为一种无名合同,在法律适用上,既应适用调整有名合同的一般原则,也应针对物业服务合同的特点确定相适应的适用法律。笔者认为,要使物业服务合同纠纷得到公平、公正、合理的解决,法院应当遵循以下原则:

  1.遵循合同法的基本原则和总则的规定 合同法规定了当事人合同行为应该符合平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗原则,当事人订立的合同无论是有名合同还是无名合同,都要符合合同法的基本原则。物业服务合同作为合同的一种类型,当然应受合同法总则的调整。

  2.尊重当事人意思自治 物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的,由物业服务企业为业主提供物业服务,业主支付相应报酬的协议。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性等特点。法院在解决物业服务合同纠纷时,要确认当事人直接地位平等的横向经济关系,依法对其进行调整,要充分尊重当事人的意思表示,从而体现当事人意思自治的完整性和风险责任承担的一般原则。

  3.准确适用法律法规 法院在查明案件事实、厘清物业服务合同内在关系之后,要准确适用法律。无具体可适用的法律,则依据民法通则、合同法的一般原则,无一般原则的,依据法理、学理解释,也可借鉴参考我国法院以前所作的判例。

  4.进行类推适用 在适用有关法律类推处理物业服务合同案件时,要主要把握三点:第一点,法律法规没有明确具体关于物业服务有关规定是适用法律类推的前提条件;第二点,物业服务合同的法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键;第三点,物业服务合同案件类推原则与约定从优原则的有机统一是适用法律类推原则的理想效果,以维护当事人真实意思表示,实现当事人订立物业服务合同所追求的目的。


 (作者单位:北京市延庆县人民法院)

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广西壮族自治区农业机械维修管理办法

广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区农业机械维修管理办法
广西壮族自治区人民政府


1999年12月23日自治区人民政府第12次常务会议通过,现予发布,自2000年2月1日起施行。


第一条 为了加强农业机械维修行业管理,保证农业机械维修质量,保障维修经营者和用户的合法权益,根据《广西壮族自治区农业机械管理条例》,结合本自治区实际,制定本办法。
第二条 本办法所称农业机械维修,是指为恢复用于种植业、林业、畜牧业、渔业、农副产品加工的各种农用动力机械、作业机械和农用运输车的技术状态和使用性能进行的维护、修理的技术服务活动。
汽车、摩托车维修不适用本办法。
第三条 在本自治区行政区域内从事农业机械维修的单位或者个人(以下统称维修经营者),必须遵守本办法。
第四条 县级以上人民政府农业机械主管部门负责本行政区域内农业机械维修行业管理工作,对农业机械维修经营者进行监督管理。
质量技术监督、公安、工商、税务、物价等行政管理部门,应当按照各自的职责,依法协同做好农业机械维修的监督管理工作。
第五条 农业机械维修人员,必须经过技术培训考核,取得农业机械主管部门核发的《农业机械维修技术等级证书》,持证上岗。
农业机械维修技术等级,实行初级、中级、高级三级制。农业机械维修人员的技术等级,按照国家有关规定进行考评。
第六条 农业机械维修经营者,必须持有相应等级的《农业机械维修技术合格证》。申领《农业机械维修技术合格证》,应当向县级以上农业机械主管部门提出申请,并提交下列资料:
(一)农业机械维修申请表和资信证明;
(二)农业机械维修场地使用证明文件;
(三)主要仪器、机器设备清单;
(四)主要从业人员的技术职称证书和技术等级证书。
农业机械主管部门应当自收到申请书和有关资料之日起15个工作日内进行审查,对具备本办法规定的有关条件的,发给相应等级的《农业机械维修技术合格证》;对不具备本办法规定的有关条件的,不予发证,并书面答复申请人。
第七条 农业机械维修经营者,根据其不同的经营种类、项目、范围和相应的设施、设备、资金、专业人员等经济技术开业条件,划分为一、二、三级综合维修和专项维修四类。
第八条 一级综合维修经营者,是指能够承担大中型农用动力机械、作业机械和农用运输车恢复性修理的维修单位或者个人。一级综合维修经营者应当具备下列条件:
(一)有相应规模的厂房和注册资金;
(二)有配套的加工、修理、测试机器、仪表等设备;
(三)有1名以上工程师、助理工程师或者技师主持技术工作,主修人员持有高级《农业机械维修技术等级证书》;
(四)有质量检测机构和专职质检人员。
第九条 二级综合维修经营者,是指能承担大中型农用动力机械、作业机械和农用运输车底盘的恢复性修理,农用运输车发动机的局部修理、整机的高号保养和排除故障,小型农用动力机械、作业机械和农用运输车机电设备修理的维修单位或者个人。二级综合维修经营者应当具备下列
条件:
(一)有固定的作业厂房和相应的注册资金;
(二)有常用的加工、修理、测试等专业设备;
(三)有1名以上技师或者持有高级《农业机械维修技术等级证书》的维修人员负责技术工作,主修人员持有中级《农业机械维修技术等级证书》。
第十条 三级综合维修经营者,是指能承担农用动力机械、作业机械和农用运输车的简单维护性修理的维修单位或者个人。三级综合维修经营者应当具备下列条件:
(一)有必要的作业场所和相应的注册资金;
(二)有常用的修理工具、量具、仪器仪表和简单的加工设备;
(三)主修人员持有初级《农业机械维修技术等级证书》。
第十一条 专项维修经营者,是指能承担燃油泵调修、精密零部件修理、电机和电器设备修理、水箱修理、油漆、铆、锻、焊、金属加工等一项或者多项业务的维修单位或者个人。专项维修经营者应当具备下列条件:
(一)有符合安全作业条件的场所和相应的注册资金;
(二)有开展该项业务的工具、设备;
(三)维修人员持有初级以上《农业机械维修技术等级证书》。
第十二条 县级以上农业机械主管部门审核批准各类维修经营者的《农业机械维修技术合格证》,应当按下列规定分级办理:
(一)一级综合维修经营者的《农业机械维修技术合格证》,由地区行署、设区的市农业机械主管部门审核,报自治区农业机械主管部门批准;
(二)二级综合维修经营者和燃油泵、曲轴、电机等技术要求较高的专项维修经营者的《农业机械维修技术合格证》,由县级农业机械主管部门审核,报地区行署、设区的市农业机械主管部门批准;
(三)三级综合维修经营者和一般专项维修经营者的《农业机械维修技术合格证》,由县级农业机械主管部门审批。
第十三条 维修经营者在《农业机械维修技术合格证》有效期内变更名称、法定代表人或者经营地址的,必须报原审批机关办理变更手续。
第十四条 《农业机械维修技术合格证》有效期为3年。农业机械主管部门对《农业机械维修技术合格证》实行年度审验制度。维修经营者应当在农业机械主管部门规定的时间内接受年度审验。经审验不再具备原相应的经济技术开业条件的,由原发证的农业机械主管部门吊销其《农业
机械维修技术合格证》。
第十五条 禁止伪造、租赁、转借、买卖和涂改《农业机械维修技术合格证》、《农业机械维修技术等级证书》。
第十六条 本办法规定的《农业机械维修技术合格证》和《农业机械维修技术等级证书》,由自治区农业机械主管部门统一印制。
第十七条 维修经营者应当按照《农业机械维修技术合格证》核定的技术等级类别,承揽相应的维修项目,并严格执行国家标准、行业标准、自治区地方标准或者合同约定的标准,确保维修质量。
第十八条 农业机械维修实行质量保证期制度。在质量保证期内农业机械因维修质量不合格发生故障,维修经营者应当无偿返修;造成经济损失或者人身伤害的,应当依法予以赔偿。
第十九条 维修经营者不得从事下列活动:
(一)使用未经检验或者检验不合格的农机配件;
(二)使用废旧零部件拼装或者组装农用机动车辆;
(三)承揽报废农用机动车辆的维修业务;
(四)承揽未经有关部门批准的农业机械改装、改造业务。
第二十条 维修经营者应当使用符合标准的量具、仪表、仪器等检测器具和其他维修设备,对大中型农业机械的维修应当建立维修技术档案,对小型农业机械的维修应当填写维修记录,并按照农业机械主管部门的要求报送年度维修统计表。
第二十一条 维修经营者必须严格执行国家和自治区的有关价格规定。维修工时和配件应当明码标价。
第二十二条 农业机械维修配件销售者必须严格执行进货检查验收制度,进货时应当验明产品合格证明和其他标识。
农业机械主管部门应当协助质量技术监督部门、工商行政管理部门对农业机械维修配件销售者的技术条件进行认定,以保证农业机械维修配件供应质量。
第二十三条 农业机械维修人员、维修经营者违反本办法第五条、第六条规定,未取得《农业机械维修技术等级证书》、《农业机械维修技术合格证》从事农业机械维修活动的,由县级以上农业机械主管部门责令其立即停止维修业务,没收违法所得,并处以违法所得五倍以下的罚款;
没有违法所得或者违法所得难以确定的,处以5000元以下的罚款。
违反本办法第十七条规定,超越技术等级承揽维修项目,或者被依法吊销《农业机械维修技术等级证书》、《农业机械维修技术合格证》后继续从事农业机械维修活动的,按照前款规定处罚。
第二十四条 维修经营者违反本办法第十三条、第二十条规定的,由县级以上农业机械主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1000元以下的罚款。
第二十五条 违反本办法第十五条规定的,由县级以上农业机械主管部门处以1000元以下的罚款;有违法所得的,处以违法所得二倍以上三倍以下的罚款。
第二十六条 维修经营者违反本办法第十七条规定,不执行国家标准、行业标准、自治区地方标准或者合同约定的标准的,由县级以上农业机械主管部门按照标准化法律、法规的规定处罚。
第二十七条 维修经营者违反本办法第十九条规定的,由县级以上农业机械主管部门处以1000元以下的罚款;情节严重的,处以1000元以上10000元以下的罚款;有违法所得的,处以违法所得三倍以上五倍以下的罚款。
第二十八条 维修经营者违反本办法第二十一条规定的,按照价格法律、法规的规定处罚。
第二十九条 农业机械主管部门的监督管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十条 本办法自2000年2月1日起施行。



2000年1月20日

国家国有资产管理局 财政部 国家工商行政管理局关于印发《国有资产产权登记管理试行办法》的通知

国家国有资产管理局 财政部 等


国家国有资产管理局 财政部 国家工商行政管理局关于印发《国有资产产权登记管理试行办法》的通知
国家国有资产管理局、财政部、国家工商局



各省、自治区、直辖市和计划单列市国有资产管理局(办公室、处)、财政厅(局)、工商行政管理局,国务院各部委、各直属机构、各行业总公司:
在全国范围内开展国有资产产权登记的工作,已经国务院同意。为推动此项工作顺利进行,并逐步形成制度,现将《国有资产产权登记管理试行办法》印发给你们,请遵照执行。执行中的有关问题,由国家国有资产管理局负责制定具体办法。
附件:国有资产产权登记管理试行办法一九九二年五月十一日

国有资产产权登记管理试行办法
第一条 为了体现所有权与经营权适当分离的原则,保障国家对国有资产的所有权,落实占有、使用国有资产的企业单位的经营权和经营责任,提高国有资产的营运效益,巩固和发展全民所有制经济,根据《国务院关于加强国有资产管理工作的通知》的要求,制定本办法。
第二条 凡占有、使用国有资产的企业和实行企业化管理的事业单位(以下统称企业单位),都必须按照本办法的规定,向国有资产管理部门申报、办理产权登记手续。
第三条 国有资产产权登记是国有资产管理部门代表国家对国有资产进行登记,依法确认国家对国有资产的所有权以及企业单位占有、使用国有资产的法律行为。
国有资产管理部门核发的《国有资产授权占用证书》是企业单位对授予其经营管理的国有资产享有占有、使用和依法进行处分的权利的法律凭证。
第四条 产权登记主管机关是国家国有资产管理局和地方各级国有资产管理部门。
各级国有资产管理部门负责本级企业单位的国有资产产权登记。
对极少数特殊类别的国有资产,国家国有资产管理局可以委托有关机关办理产权登记手续。
尚无国有资产管理部门的地方,暂由财政部门办理产权登记手续。
第五条 企业单位办理产权登记,应按期限如实填报《国有资产产权登记表》,并由法定代表人签字。国有资产管理部门审查合格的《国有资产产权登记表》是核发《国有资产授权占用证书》的依据,也是企业单位对国家承担占有、使用国有资产经济责任的依据和国家对该企业单位占
有、使用的国有资产拥有所有权的法律凭证。
第六条 各级国有资产管理部门应将本级企业单位占有、使用的国有资产产权登记情况定期报告上级国有资产管理部门,并抄送同级财政部门。
第七条 国家国有资产管理局负责统一制定《国有资产产权登记表》、《国有资产授权占用证书》。《国有资产产权登记表》一式三份,一份由国有资产管理部门保存,一份由企业单位保存,一份作为企业单位向工商行政管理机关申办企业登记的证明。根据财政部《关于委托国有资产
管理部门办理资金信用证明的通知》([92]财办字第3号),原来由财政部门或其认定部门办理资金信用证明的工作委托给国有资产管理部门办理。今后,由国有资产管理部门审核同意的《国有资产产权登记表》作为企业单位占有、使用国有资产的资金信用证明。
第八条 占有、使用国有资产的企业单位在申办产权登记时,应按要求附送有关文件、证件、报表等。
第九条 国有资产产权登记实行年度检查制度。企业单位应结合财务决算中国有资产的变动情况,每年填报一次《国有资产产权登记表》,并在规定的时间内由国有资产管理部门实行检查。
第十条 国有资产产权登记分为开办产权登记、变动产权登记、注销产权登记。
国有资产管理部门发现企业单位填报的内容与实际情况不符的,有权要求企业单位予以更正、延缓登记或不予登记。
第十一条 国有资产产权登记的主要内容为:
1、单位名称;
2、地址;
3、负责人;
4、经济性质;
5、主管单位;
6、资产总额;
7、国有资本金总额;
8、国有资产总额。
第十二条 用国有资产开办企业单位,应在审批机关批准后三十日内,向国有资产管理部门申办开办产权登记后到工商行政管理机关办理企业登记。
第十三条 企业单位的名称、地址、负责人发生变化,应在工商行政管理机关核准变更登记后,向国有资产管理部门申报备案。名称变更的企业单位,须换领《国有资产授权占用证书》。企业单位的经济性质、主管单位需要变动,以及国有资产总额发生超过一定比例的变化,应在向国
有资产管理部门申办变动产权登记后,向工商行政管理机关申请办理相应的变更登记和改变隶属关系的备案手续。
第十四条 企业单位分立、合并、迁移、撤销,应在主管部门或审批机关批准后三十日内,向国有资产管理部门申办变动产权登记或注销产权登记。其中,企业单位因违法经营等原因,工商行政管理机关决定注销登记的,应在工商行政管理机关核准注销登记后进行相应的注销产权登记
;企业单位因严重侵蚀国有资产权益,或按国家有关规定须对其进行关、停、并、转的,应在向国有资产管理部门申办变动产权登记后,向工商行政管理机关申请相应的变更登记或注销登记。企业单位办理变动或注销产权登记时,应按国家规定对其国有资产进行清查,做出价值评估,进行
登记造册,办好交接手续。
第十五条 各级国有资产管理部门应妥善保管《国有资产产权登记表》,并建立产权登记档案,掌握国有资产的存量和变动状况。
第十六条 企业单位不按本规定办理产权登记的,工商行政管理机关不予办理相应的登记;国有资产管理部门有权依照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》,对企业单位和责任人员予以处罚、处理。
第十七条 企业单位办理产权登记时,应按国家有关规定向国有资产管理部门交纳产权登记手续费和证书工本费。
第十八条 境外国有资产,以及属于国家所有的土地、森林、矿藏等自然资源的产权登记管理办法,由国家国有资产管理局会同有关部门另行制定。
第十九条 军队和武警系统的国有资产产权登记管理办法,由中国人民解放军总后勤部和武警部队后勤部门参照本办法制定,并报送国家国有资产管理局备案。
第二十条 本办法由国家国有资产管理局负责解释。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。以前其他有关国有资产产权登记的规定,凡与本办法抵触的,一律以本办法为准。



1992年5月11日