论城市房屋拆迁补偿安置/王卫洲

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 09:55:50   浏览:9942   来源:法律资料网
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  作为一名律师,根据多年的办案实践,笔者以为绝大部分拆迁纠纷是由于补偿安置不能达成一致引发的,很多当事人来电咨询说遇到拆迁,不知道拆迁应该怎么补偿,很多当事人来电咨询说遇到拆迁,不知道拆迁应该怎么补偿,当事人最关心的问题仅是如何补偿、如何安置,补偿安置问题实际上是拆迁的核心问题。
  笔者为避免当事人权益受到侵犯,特对拆迁补偿安置从法律角度进行探讨和分析,希望能够对遇到拆迁的朋友有所帮助。

一、拆迁的概念

  “拆”,是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除; “迁”,是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为(这其实是指城市房屋拆迁)。
  由于我国立法以及社会环境等各方面条件的限制,农村房屋拆迁立法还不完善,至少不存在一部统一的集体土地拆迁法规,大部分地区对农村房屋拆迁走的是地上附着物的形式,这对农民来讲其实是很不公平的,这个问题我将在谈土地征收的时候予以解析。

二、拆迁需要什么样的程序和条件。

  拆迁应当在符合法定条件的前提下并按照法律规定的程序进行。
 
  城市房屋进行拆迁的应当依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁裁决工作规程》等相关法律规定进行,在取得《拆迁许可证》后拆迁工作方可实施。
  简单的说拆迁的基本条件即是否具备拆迁人资格就是项目单位是否有拆迁许可证。需要作出说明的是颁发拆迁许可证应当具备(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。也就是我们平常所说的五大要件。
  关于拆迁应当具备的基本条件在法律上规定的很明确的,应该是比较容易看懂的,在具备以上基本条件下还应该按照法定的程序来进行。笔者认我国城市房屋合法的拆迁形式应当归为两类,一是协商拆迁,即拆迁人与被拆迁人对于拆迁有关的事项能够达成一致,双方签订拆迁拆迁协议,按照协议的约定进行拆迁和补偿安置;二为强制拆迁,在符合法定条件的前提下,按照法定的程序进行拆迁工作,但被拆迁人没有正当理由拒绝拆迁的,可以由有关部门强行进行拆迁。强制拆迁又会分为行政强制拆迁和司法强制拆迁笔者将在其他章节中解析,本文不再详细的进行阐述。
  协商拆迁即具备拆迁五大要件的前提下,应当按照如下程序进行,1、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。2、拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。3、被拆迁人搬出被拆迁的房屋,拆迁人实施拆迁。
  如果双方难以达成拆迁协议的可以申请由房屋拆迁管理部门裁决。双方达成拆迁协议后被拆迁人反悔的,拆迁人可以直接向人民法院起诉或者申请民商事仲裁。对于强制拆迁的法定程序将在其他章节中详细解释,本章不在阐述。

三、拆迁房屋应当如何进行补偿。

1、拆迁补偿安置中存在的问题。

  在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节,一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。

(1)拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定,拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上,被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权,拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权,而且,“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定,笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略,而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿,房屋所有权与土地使用权是不能分离的,拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失,故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。

(2)拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定, 第二十四条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准,特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值,很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。

(3)拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时,就开始拆迁行为,导致被拆迁人长期得不到相应的补偿,对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响,严重侵害了被拆迁人的财产权利。”

  这些如何问题得到解决呢,笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因,作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程,所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的,如被拆迁人长期的不配合拆迁,将会面临着行政裁决和强制执行,有时候条件符合还会先予执行,所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。笔者以为这类问题若想得到解决,应当对症下药从根本上治疗。

四、解决补偿安置问题的对策。

1、加强立法,限制强制执行,提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低,开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判,平等的去协商,再者拆迁本来应当属于民事行为,政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展,国家目前正在制定新的拆迁法规,对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。

2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置,笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为,拆迁实际上属于一个民事行为,关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商,可以由货币补偿、房屋产权产权调换、货币补偿加产权调换。

  货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式,以金钱来进行补偿的补偿方式。
  产权调换即不以货币进行补偿,而是拆房补房,以房屋产权来进行补偿安置。
  货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿,同时为被拆迁人解决住房问题,发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。
  第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式,笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的,拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿,即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿,并对其进行房屋安置。

3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制,使这些程序能够真正的实现其价值,加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。

  笔者作为一名拆迁律师,对于目前我国城市房屋拆迁补偿安置存在的问题提出一点见解,希望对当事人维护自己合法的权益有所帮助。



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绍兴市科学技术奖励办法

浙江省绍兴市人民政府


绍兴市科学技术奖励办法

市政府令〔2006〕78号


  现发布《绍兴市科学技术奖励办法》,自发布之日起施行。

                                

市 长

                             二○○六年九月十三日

绍兴市科学技术奖励办法

  第一条 为鼓励科学技术创新,促进科学技术进步和社会经济发展,根据《国家科学技术奖励条例》和《浙江省科学技术奖励办法》,结合本市实际,特制订本办法。
  第二条 市人民政府设立市科学技术奖,奖励在本市科学技术活动中作出突出贡献的单位和个人。
  第三条 市科学技术奖的推荐、评审和授奖坚持公开、公平、公正原则。
  第四条 市科学技术行政部门主管本市科学技术奖励工作。
  第五条 市科学技术奖分为重大贡献奖(特等奖)、一等奖、二等奖、三等奖4个等级。重大贡献奖(特等奖)每2年评审1次,每次授予人数不超过2名;一等奖、二等奖、三等奖每年评审1次,奖励科学技术成果项目每年不超过100项,其中一等奖不超过8项,一等奖、二等奖不超过35项。
  第六条 对作出特别重大科学发现或者技术发明,并获得国家自然科学奖、国家技术发明奖、国家科学技术进步奖的个人,可申报市科学技术奖重大贡献奖。
  第七条 符合下列条件之一的单位和个人,可申报市科学技术奖一等奖、二等奖、三等奖:
  (一)在基础研究或应用研究活动中作出较大贡献的;
  (二)在产品、工艺、材料及其系统等方面有较大技术发明,并创造显著经济效益或社会效益的;
  (三)在实施技术开发、社会公益、国家安全、重大工程等项目中,应用推广先进科学技术成果,创造显著社会效益或经济效益的;
  (四)在管理科学、决策科学等研究中取得突破,并对实践产生重要指导作用的。
  市科学技术奖的申报范围为在前三年内经过鉴定(评审)或验收的科技研究成果。
  第八条 符合市科学技术奖申报范围和条件的,应在当年的3月1日前进行申报。申报者属县(市、区)的,向所在县(市、区)科学技术行政部门申报;属市直的向主管部门申报;其他单位直接向市科学技术行政部门申报。
  各县(市、区)科学技术行政部门和市直主管部门对申报材料经初审合格后,应在当年3月31日前向市科学技术行政部门推荐上报。
  第九条 市人民政府设立市科学技术奖评审委员会(以下简称评审委员会),负责对市科学技术奖推荐人选、项目进行评审,并提出获奖人选、项目和奖励等级的建议。
  第十条 评审委员会由主任委员、副主任委员和委员组成。主任委员由市人民政府分管领导担任,副主任委员由市科学技术行政部门主要领导担任,委员由市科学技术行政部门根据推荐的候选项目的专业情况,在相关领域的专家、学者中聘任。
  评审委员会的日常工作,由市科学技术行政部门承担。
  第十一条 市科学技术行政部门负责对推荐材料进行形式审查。对不符合规定的推荐材料,可以要求推荐单位在规定的时间内补正,逾期不补正或者经补正仍不符合要求的,不提交评审。
  第十二条 对形式审查合格的推荐材料,评审委员会可以根据当年推荐项目的行业分布情况,组织相应的行业评审组,负责各相关评审范围内市科学技术奖的评审。
  行业评审组成员由市科学技术行政部门聘请相关领域的专家、学者担任。评审委员会委员可以兼任行业评审组成员。
  第十三条 被推荐的市科学技术奖候选人或项目完成人,不得以任何身份参加被推荐当年的评审工作。
  第十四条 评审委员会委员及各行业评审组的成员与被推荐的市科学技术奖候选人或项目完成人有近亲属关系或直接利害关系的,应当回避。
  第十五条 市科学技术奖评审程序:
  (一)初评。由重大贡献奖评审组或行业评审组召开会议,以记名打分的方式进行评审,并按得分高低排序;
  (二)公示。初评结果在市有关传播媒体上公示;
  (三)异议及处理。任何单位和个人对科学技术奖的候选人或候选项目有异议的,可以自市科学技术奖初评结果公示之日起10日内向市科学技术行政部门提出,由市科学技术行政部门作出处理;
  (四)提出奖励建议:异议处理程序结束后,由评审委员会根据初评结果和异议处理情况,在综合平衡的基础上提出重大贡献奖、一等奖、二等奖、三等奖的奖励建议。
  第十六条 评审委员会委员及重大贡献奖评审组、各行业评审组的成员应当对评审情况以及项目的技术内容严格保守秘密。
  第十七条 评审委员会对评审工作中的重大事项应当开会讨论,并进行记名表决。表决应当有三分之二以上评审委员参加。
  市科学技术奖重大贡献奖、一等奖的奖励方案及其他重大事项,应当由参加表决的评审委员三分之二以上通过;二等奖、三等奖的奖励方案,应当由参加表决的评审委员二分之一以上通过。
  第十八条 市科学技术行政部门对评审委员会提出的奖励方案,按规定程序报请市人民政府批准。
  第十九条 获得市科学技术奖的单位、个人,由市人民政府颁发证书和奖金,重大贡献奖奖金为15万元,一等奖奖金为5万元、二等奖奖金为1万元、三等奖奖金为2千元。
  第二十条 剽窃、侵夺他人科学技术成果或以其他不正当手段骗取市科学技术奖的,由市科学技术行政部门报市人民政府批准后撤销奖励,追回证书、奖金;属国家工作人员的,由市科学技术行政部门提请其主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十一条 参与市科学技术奖评审活动的评审委员和其他国家工作人员在评审活动中有下列情形之一的,应当终止其参与市科学技术奖评审活动,并根据情节轻重,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)贪污贿赂的;
  (二)弄虚作假、徇私舞弊的;
  (三)违反有关评审制度的;
  (四)影响公正评审或破坏评审制度的其他行为。
  第二十二条 本办法自发布之日起施行。2003年12月24日市政府发布的《绍兴市科学技术奖励办法》(市政府令第66号)同时废止。



盘锦市城镇国有土地使用权招标拍卖管理暂行办法

辽宁省盘锦市人民政府


盘锦市人民政府令第7号

盘锦市城镇国有土地使用权招标拍卖管理暂行办法



《盘锦市城镇国有土地使用权招标拍卖管理暂行办法》业经2001年6月21日市政府第19次常务会讨论通过,现发布实施。


《盘锦市城镇国有土地使用权招标拍卖管理暂行办法》

第一条  

为了规范国有土地使用权招标、拍卖出让行为,建立公开、公平、公正的土地市场秩序,促进土地资源的合理利用,充分体现土地资产价值,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国招标投标法》和《辽宁省城镇国有土地使用权招标拍卖管理暂行规定》及有关法律、法规规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条  

我市行政区域内的国有土地使用权招标、拍卖(以下简称土地招标、拍卖)适用本办法。

第三条  

市、县人民政府土地行政主管部门,是同级人民政府所属的国有土地使用权招标、拍卖的行政主管部门,负责管理、实施本行政辖区内的土地招标、拍卖活动。

第四条  

商业、旅游、娱乐和商品住宅、写字楼等经营性房地产开发用地,应以招标、拍卖方式出让。其中,属于下列情况之一的,必须拍卖出让:

1、以获取最高出让金为主要目的,以出价最高为条件确定受让人的;

  2、对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的;

  3、土地用途和使用强度无特别限制及要求的。

第五条  

对不具备拍卖条件,但属于下列情况之一的,必须公开招标出让:

1、队获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件的;

2、土地用途和使用强度受特别限制,仅少数单位和个人可能有受让意向的。

第六条  

对土地使用者有资格限制或特别要求的,可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

第七条  

土地招标、拍卖,出让成交价不得低于按照规定权限和程序评估确认的出让底价。

第八条  

土地招标、拍卖应当有计划地进行。土地招标、拍卖计划由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门提出,纳入同级人民政府土地利用年度计划,并报上一级人民政府土地行政主管部门备案后实施。

第九条  

土地以招标、拍卖方式出让,应当由市、县人民政府土地行政主管部门会同建设、规划、房产、动迁等有关部门共同拟定招标、拍卖方案,报同级人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门具体组织实施。

第十条

土地招标、拍卖出让方案经批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划等有关部门做好对拟招标、拍卖地块的勘测定界、确定规划用途、开发设计、编制地块图、制订投标(拍卖)须知和投标标书等有关文件的准备工作。

第十一条  

举行土地招标、拍卖活动(邀请招标除外),市、县人民政府土地行政主管部门应当在规定的投标截止日或拍卖开始日30日前发布公告,公布竞投(买)的时间、地点、地块,并向竞投(买)人提供拟招标、拍卖地块的位置、面积、用途、开发程度、土地使用年期、规划设计要求等土地使用条件,以及竞投(买)人须具备的资格条件和招标拍卖规则等。

第十二条  

竞投(买)人应向市、县人民政府土地行政主管部门索取拟招标、拍卖地块的相关资料,遵守招标、拍卖规则,依法参与竞投(买),不得弄虚作假或串通压价。

第十三条  

市、县人民政府土地行政主管部门进行土地招标出让,可以将符合下列条件之一的确定为中标人:

(一)在竞投期内出价最高者;

(二)依据竞投出价、支付出让金的期限及方式、开发利用方案、资信等经评标委员会综合评定最优者。

  第十四条  

土地招标出让的基本程序:

(一)市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告或邀请招标;

(二)投标者报名并由招标者对投标者进行资格审查;

(三)投标者在规定的时限内将密封的标书投入指定标箱,并按规定的标准缴纳保证金;

(四)市、县人民政府土地行政主管部门按照公告的招标条件及程序确定中标人,对采用本规定第十二条第(二)项为中标条件的,应由评标委员会在开标后5日内对投标标书进行评审,择优确定中标者;

(五)市、县人民政府土地行政主管部门向中标和不中标者发出书面通知(未中标的,定标后7日内返还保证金);

(六)中标者接到中标通知书后15日内与市、县人民政府土地行政主管部门签订出让合同,并按照出让合同的约定,缴清出让金(保证金充抵出让金)后依法办理土地登记,领取土地使用权证书。

第十五条  

中标者在规定时限内不与出让方签订出让合同的,视为放弃中标,其缴纳的保证金不予退还,用于赔偿组织招标活动的费用支出。

第十六条  

土地拍卖出让的基本程序:

(一)市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告;

(二)竞买人报告参与竞买并提交有关身份、资格证明,索取有关文件;

(三)拍卖方按照拍卖文件要求对竞买者进行资格审查,符合要求的发给统一编号的应价牌,并由竞买人按规定的标准缴纳保证金;

(四)拍卖方在公告的时间、地点依法进行拍卖;

(五)竞得人在拍卖成产后15日内与市、县人民政府土地行政主主管部门签订土地出让合同,并按照出让合同的约定缴清出让金(保证金充抵出让金)后,依法办理土地登记,领取土地使用权证书。

第十七条  

竞得人在规定的时限内不与出让方签订出让合同的,视为放弃竞得,其缴纳的保证金不予退还,用于赔偿组织拍卖活动的费用支出。

第十八条  

所有竞投(买)人报出的最高价均低于出让底价或达不到中标条件的,招标人或拍卖人可以宣布终止该地块的招标、拍卖活动。

第十九条  

中标者、竞得人未按合同约定的期限支付出让金的,市、县人民政府土地行政主管部门有权解除合同,并对竞投(买)人在已取得土地使用权的土地建设的房屋等不动产无偿收归政府所有,同时可以请求违约赔偿。

中标者、竞得人已按出让合同约定支付出让金,市、县人民政府土地行政主管部门未按出让合同约定提供出让土地的,中标者、竞得人有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第二十条  

市、县人民政府土地行政主管部门的土地招标、拍卖结果应当报上一级土地行政主管部门备案。同级人民政府和上级政府土地行政主管部门应对土地招标、拍卖活动进行监督,并可以对低于出让底价成交等不符合规定的招标、拍卖行为予以纠正。对违反法律、法规和本办法的土地招标、拍卖活动,经报请同级人民政府批准后,可宣布其结果无效,造成的损失由责任人承担赔偿。

第二十一条  

招标、拍卖工作人员在土地招标、拍卖活动中,接受贿赂,泄露秘密,玩忽职守,弄虚作假,徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,提请司法机关依法追究其刑事责任。

第二十二条  

竞投(买)人以弄虚作假、串通压价等非法手段取得土地使用权的,市、县人民政府土地行政主管部门有权取消其中标或竞得资格,收回土地使用权,没收已付的保证金,并对有关责任人按有关规定处理。

第二十三条  

本办法执行中的具体问题,由盘锦市土地管理局负责解释。

第二十四条  

本办法自发布之日起施行。